中国投资者持续领跑希腊黄金签证市场，长期租赁模式成主流之选

自2013年希腊政府推出“黄金签证”计划以来，该项目已稳步运行十二年。尽管中间经历了政策调整与投资门槛的上调，但其以低门槛、免移民监、资产配置灵活等特点，依旧吸引着众多国际投资者的目光。尤其是中国申请人，始终是这一项目最主要的参与者之一。据最新数据显示，截至2024年底，希腊共发放了12,539份居留许可，这一数据占据了全国房地产销售总额的约7%。其中，中国投资者的表现尤为抢眼，他们主导了市场的租赁化趋势，也为希腊本地长期租赁市场注入了强劲动力。

一、中国买家领跑黄金签证市场，长期租赁模式成投资主流

在黄金签证计划项下的投资者中，仅有6%的购房者选择自住用途，超过94%的投资人则将所购房产投入长期租赁市场。这一趋势在雅典阿提卡地区、南部沿海地带、克里特岛、罗得岛及科孚岛等热门区域尤为明显。对于中国投资者而言，长期租赁不仅意味着稳定的现金流回报，更是一种低风险、高可控的运营模式。平均三年以上的租期安排为他们带来了相对稳定的收益，进一步增强了该投资路径的吸引力。

二、为何希腊成为中国高净值家庭的重点布局区域？

1. 房价与租金双轮驱动，投资价值显著提升

据希腊房地产数据平台Spitogatos发布的2025年第一季度报告显示，雅典市中心挂牌房价同比上涨11.80%，南部区域上涨9.20%，北部区域上涨7.40%。同时，租金市场同样表现强劲，比雷埃夫斯及其郊区的房租涨幅均接近9%。这反映出房地产市场供需关系紧张，特别是在旅游带动、人口回流及本地购房需求复苏的多重因素推动下，希腊房地产正呈现出强劲的上行通道。

2. 避险属性叠加资产增值逻辑，欧元区成为“财富避风港”

在全球通胀高企、美元资产波动加剧的背景下，欧元的避险属性愈发凸显。数据显示，欧元在近一个月内汇率上涨超过5%，吸引了大量国际资本回流欧洲。相较于高风险金融产品，不动产作为“硬通货”正成为投资者进行资产保值增值的重要手段。尤其是具备A+级能源认证的绿色节能房产，不仅符合欧盟绿色新政导向，也具备租金溢价能力，未来增值潜力可期。

3. 旅游业支撑租赁市场，投资热度长期不减

希腊作为世界知名的旅游目的地，凭借其丰富的历史遗迹、优质的海滨资源与宜人的地中海气候，常年吸引大量国际游客。这一旅游红利不仅带动了短租市场的繁荣，也间接带动了长期租赁市场的稳定增长，为投资者创造了持续的收益基础。

三、政策红利凸显：欧洲永居的“性价比之王”

希腊黄金签证项目以其门槛低、条件宽松而广受青睐。仅需25万欧元起即可购房申请，投资门槛远低于多数欧盟国家，所购房产还可用于出租并持续升值。该政策覆盖投资者全家三代，无移民监限制，无需实际居住，仅一次申请即可获得5年期可续签的永久居留权。此外，申请人可享受希腊优质的教育、医疗与养老资源，其子女亦可在当地就读、参加中国高考回国升学，真正实现“身份+资产”的双重配置。

四、新政推动“商改住”路径，25万欧元投资空间仍存

随着黄金签证政策的修订，部分希腊核心区域的投资门槛上调至50万甚至80万欧元，这使得部分中小投资者转向更具性价比的替代路径。其中，工业地产、老旧商业楼宇的改建项目受到青睐。这类“商改住”项目不仅价格相对亲民，且在政策允许范围内，改建后可合法用于申请居留权。只要该类房产在过去五年未用于工业用途，并且改建工程在递交申请前已完工，即可成为黄金签证合规标的，为投资者提供了一个低门槛、合规性强的新选择。

在全球市场充满不确定性的当下，希腊黄金签证以其独特的制度优势、持续上涨的房地产市场和良好的政策环境，成为中国投资者移民与资产配置的理想桥头堡。而长期租赁的主流化趋势，更为该模式带来了可持续的现金流保障。未来，随着政策继续向绿色环保、新型改建方向倾斜，“以房养签”“以租养房”的黄金时代或将持续延伸。