香港房价贵吗，普通人能买的起房子吗（一）？

在过去的十二年中，香港的住宅物业价格暴涨了262%（经通胀调整后为162%），包括2009年的28.5%，2010年的21%，2012年的25.7%，2014年的13.6%和2017年的14.7%的惊人增长。相比之下，香港的实际收入多年来一直停滞不前。

一、香港房价的年度变化

当前，由于市场一系列的降温措施，贸易以及疫情的影响，香港住房市场在过去两年中趋于稳定。统计数据显示，香港的住宅房地产价格指数在2019年上涨5.5%之后，于2020年保持平衡。扣除通胀因素后，2020年住宅房地产价格同比仅仅微升0.66%。在最近一个季度，也就是2020年第四季度，房价下跌了1%（经通胀因素调整为-3.05%）。

出人意料的是，香港大型公寓的价格弹性更大，2020年依旧呈现了较为强劲的上涨趋势，而面积较小的公寓价格则呈现下降的趋势。具体的详细数据如下所示：

• 1、小于40平方米的公寓： 2020年价格同比下降1%，平均每平方米181,273港元（23,385美元）。

• 2、40-69.9平方米的公寓：价格同比下跌2.1%至每平方米181,734港元（23,444美元）。

• 3、70-99.9平方米的公寓：价格同比下跌8.9%至每平方米197,941港元（25,535美元）。

• 4、100-159.9平方米的公寓：价格同比强劲上涨9.1%，至每平方米247,681港元（31,952美元）。

• 5、面积大于160平方米的公寓：价格同比上涨16.7%至每平方米272,580港元（35,164美元）。

房产市场的需求继续下降，相关数据显示，在2020年的前11个月中，香港的房地产交易数量同比下降4.9%，至53,813套，而销售价值下降了5.4%，至4,894.9亿港元（合631.5亿美元）。但是，建筑业的活跃度正在上升。继2019年下降35.1%，2018年增长17.9%，2017年增长21.9%和2016年增长29.4%之后，2020年的完成量同比增长32.9%至18,077。

在全球金融危机之后，由于资金泛滥，2008年至2013年，香港住宅价格暴涨134%（经通胀调整后为95.7%）。2014年上半年市场放缓，但下半年反弹，2014年第四季度价格上涨了13.6%，2015年第一季度价格上涨了19.6%，2015年第二季度价格上涨了20.4%，2015年第三季度价格上涨了15%。在短暂的住房市场放缓之后，房价从2016年下半年到2018年上半年再次飙升了41.5%（经通胀调整后为35.5%）。

由于宏观不确定性，房地产市场从2018年底到2019年上半年放缓。在2019年下半年短暂复苏之后，由于与疫情相关的旅行限制和全球实施的锁定措施，去年住房市场再次陷入困境。

二、香港房产市场仍然是世界上最无法负担的市场

香港当局通过发展，低利率和货币稳定的严格规定共同推动了香港的住房需求，但是由于土地供给的减少和发展空间不足的限制，香港房价上涨势头想要得到彻底缓解仍有困难。

事实上，当前的香港房价仍然远超于居民的收入。统计数据显示，2019年香港平均房价是家庭年平均总收入的20.8倍，较2018年的20.9倍略有下降，但高于2017年的19.4倍，2016年的18.1倍，2015年的19倍，2014年的17倍和2013年的12.6倍。在香港，即使是那些收入是该城市平均收入两倍的人，也难以负担得起面积60平方米的公寓。香港的技术服务工人需要工作大约20年才能购买60平方米的土地。

香港的住房热潮始于近20年前。在强劲的经济增长和内地投资需求的推动下，2003年至2019年间，实际价格几乎翻了两番。从2019年年中开始疲软的经济使看似不受控制的激增停顿了下来，目前的价格比2019年年中的峰值低约5%。

香港房产市场的表象还远不止文中提到的这些，还有诸如新房销量不如二手房， 以及住宅建筑活动增强。此外，香港房产的抵押贷款利率虽然低，但是房产的出租收益也较低，回报率不高。更多的详细信息，请阅读系列文章的第二篇。