香港房价贵吗，普通人能买的起房子吗（二）？
来源:本站原创 浏览:1917 时间:2021-04-02 09:57:28
上文已经提到了当前的香港房产价格的平均值，除了关注香港房产价格之外，包括贷款利率，房产供给，以及收益率等问题都需要格外关注。
三、新房销售量降低，二手房销量大增
相关的统计数据显示，2020年的前11个月中，香港的房地产交易数量同比下降4.9%，至53,813套，而销售价值下降了5.4%，至4,894.9亿港元（合631.5亿美元）。但是，新房和二手房市场开始出现分化：
1、新房市场销售同比下降35.4%至13,206个单位。同样，总交易额下降32.2%，至1466.4亿港元（189.2亿美元）。
2、二手房市场销售增长12.3%，达到40,607套，交易金额增长13.8%，达到3428.4亿港元（442.3亿美元）。
四、住宅建设活动强劲增长
根据2020年11月发布的临时数据，到2020年，竣工数量同比增长32.9%，达到18,077。
1、A级完工（面积为40平方米及以下的物业）同比增长7.2%至7,089套，继2019年增长7.2%之后。
2、B级竣工面积（40至69.9平方米）同比猛增近85%至7,653套，而去年同期下降了约50%。
3、C级竣工面积（70至99.9平方米）猛增66.3%，至2,505套，与去年同期的55.9%的下降相比出现了大幅回升。
4、D级完工面积（100至159.9平方米）下降51.3%，至499个单位，此前2019年下降了33.5%。
5、E级写字楼（160平方米及以上）竣工数量同比增长4.7%至331套，比去年同期的44%下降有所改善。
根据运输和房屋局的数据，2020年香港的公寓库存为2,868,000套，比2015年的2,668,000套增加了7.5%。
四、如何解决香港长期的房屋短缺问题？
供应增加是关键。不过，香港有限的土地供应，以及行业间利益的竞争，使得土地供应少的问题短期欧内难以从根本上解决。
最新，香港当局公布了自2003年以来的第一个大型填海工程，估计耗资205亿港元（26.4亿美元）。计划于2030年完工，它将在大屿山北部开垦130公顷土地，并扩建东涌新市镇，为14.4万人口提供4.9万套公寓，同时包括面积为870,000平方米的商业配套。
香港房屋股
五、低利率
金管局在2020年3月将基准利率降低了64个基点，降至0.86%。自1983年10月以来，港元的汇率一直固定在1美元兑7.8港元左右，因此，当美联储利率变动时，香港的利率也随之波动。
香港主要银行的最高贷款利率处于历史最低水平。汇丰控股有限公司，中国银行（香港）和恒生银行的最高贷款利率保持在5%。中信银行，渣打银行和东亚银行的最高贷款利率为5.25%。抵押贷款利率甚至更低，目前约为2.5%。
在疫情期间，汇丰银行和花旗集团从2020年2月开始允许香港的住宅抵押借款人可以只支付利息，最长周期限制在一年之内。包括中国银行（香港），东亚银行，大新银行，恒生银行，工银亚洲，渣打银行和星展银行在内的其他银行纷纷推出制定自己的救济措施。
六、新抵押贷款强劲增长
根据香港金融管理局（HKMA）的数据，到2020年11月，新批准的住宅抵押贷款从去年同期的6,505笔激增22.8%至7,986笔。同样，到2020年11月，新批准的住宅抵押贷款总额同比增长32%，至371.9亿港元（48亿美元）。其中，二手市场约占批准的所有新抵押贷款的三分之二，一手市场和再融资分别占15.8%和16.2%。未偿还按揭贷款的总额在2020年11月增至创纪录的1.57万亿港元（2028.5亿美元），同比增长7.7%。
七、香港房产租金收益率较低
香港的租金收益率较低，可以归因于近年来房地产价格的飙升。具体的租金收益率如下：
1、A类物业（面积为40平方米及以下的物业）的租金收益率为2.4%，低于上年同期的2.5%；
2、B类物业（40至69.9平方米）的租金收益率为2.2%，比上年的2.3%略有下降；
3、C类物业（70至99.9平方米）的租金收益率为2.2%，与去年同期持平；
4、D类物业（100至159.9平方米）的租金收益率为2.1%，与上一年相比也没有变化；
5、E类物业（160平方米及以上）的租金收益率为2%，低于去年同期的2.1%。
除大型公寓外，香港的租金普遍在下降。2020年12月，所有类别的公寓租金均较上年同期下降6%。
事实上，疫情带来的影响是全方面的，香港的出口在2020年同比下降了1.5%，而进口下降了3.3%。去年录得贸易逆差3,422亿港元（441.4亿美元）。到2020年12月，通货膨胀率为-0.7%，大大低于去年同期的2.9%。从2010年到2019年，香港的通货膨胀率平均为3.3%。失业率迅速上升，经季节性因素调整后的失业率从上一季度的6.3%和2019年第四季度的3.3%激增至6.6%。因此，香港房产价格未来还有多大的涨幅不得而知，但是鉴于复杂的利益关系，房产下跌的可能性也很小。