爱尔兰老移民经验分享，移民爱尔兰后买房可以贷款吗？

爱尔兰移民并不要求申请者购置房产，因此拿到身份之后打算去爱尔兰定居生活的人而言，最好还是购置属于自己的房产。不过，在爱尔兰买房是买新房，还是二手房，是全款买房还是贷款买房划算？爱尔兰的房产值得投资吗？买房会牵涉到哪些费用呢？今天我们有幸邀请到澳臻早期办理爱尔兰的客户X女士，和我们一起分享下在爱尔兰买房的心路历程！

1、X女士，您好！感谢您百忙之中抽空与我们连线。冒昧的问一下：您是在19年的时候办理的爱尔兰移民吧，现在全家移居去爱尔兰生活感觉怎么样呀？都还适应吧？ 

X答：您好您好，各位澳臻的观众朋友们大家好。是的，我们全家是19年办理的爱尔兰移民。大概是20年全球疫情开始那会儿吧，也通过之前工作的关系，在爱尔兰那边拿到了工作offer，所以下定决心准备去爱尔兰生活的。但是爱尔兰不是跟其他的欧洲移民方式不太一样吗，它不是一个购房移民的项目，所以我们全家移民过来之前，还要先过来买房子装修什么的。没有房子可咋住啊？您说是不是？所以我和先生拿到获批后，就跑都柏林来物色房子来了。

2、是的是的，大半年前听您说起过要去爱尔兰买房子过移民生活，可能大多数观众和我一样，迫切想要了解下，您当时买房的一个手续和过程，您能和我们分享一下吗？

X答：好的好的，没问题。哎呀，说起这个买房子还是有点故事的，经历了差不多有大半年的时间吧，也是披荆斩棘不太容易啊！我们买的是都柏林的一个二手房，就简单和大家分享下买这个二手房的时候，需要的手续和过程吧，可能有的地方说的不太对，就只是纯粹拿出来和大家一起分享讨论下，因为咱们也是第一次买国外的房子，所以很多事情还是碰到了些困难的，没什么头绪。

3、可以可以，那X女士，我按照观众之前后台留言的一些关于爱尔兰买房的问题，做了几个摘要性的，也是一些问的最多的话题，您来给我们的观众逐一做个解答吧？首先，第一个问题是：在爱尔兰买房，全款还是贷款比较好？

X答：这个问题，是这样的。全款买房的人不是没有，很多咱们的中国买家通常倾向是全款买房的，一般他们都用来做投资的。不过我也提醒下全款拿来投资的这些朋友们啊，买房的时候要考虑周边的环境，纯粹用来投资的话，还是需要计算下这个投资回报率的，酌情考虑后再出手。因为爱尔兰买房对你的身份是没有限制的，你人在国内也可以让中介给你代买，所以说如果不是自己住，只讲究回报率的话，是可以不用过来看的，扔给中介托管就行。

但我们家情况可能有些不同，我们是买房过来生活居住的，所以要亲自过来看看，才放心。喔，对了，我们家是贷款买的房子，所以我就和大家分享下贷款买房的情况吧。

4、听说在爱尔兰贷款买房一点也不容易啊，这个是真的吗？有没有哪些注意事项是需要提醒我们观众朋友的呢？

X答：的确，贷款的话当时受到疫情的影响，银行对于贷款业务，其实收紧了不少，对银行来说也是一种损失，想拿银行贷款不太容易。因为如果你人不在这边工作，没有稳定的收入，几乎是贷不下来的。所以其实爱尔兰这个身份的下发，对我去银行贷款是很有帮助的。其次，是准备好相关的文件，这个也很重要，不能怠慢。

我当时申请了大概有三家银行吧，申请之前要先确认一下自己的签证身份是否可以申请贷款。因为爱尔兰几个主流银行对于贷款的签证要求都不一样。我当时拿的是Stamp 4，就是4号签证。我记得当时AIB银行给我的贷款申请打回来了，BOI银行的话，流程非常的慢，所以我最终是获得了KBC银行的贷款的。

5、听上去好像贷款买房不太容易，那银行批了贷款后，接下来要做什么准备呢？

X答：是的，是不太容易的，我和我先生是在爱尔兰都有工作的，所以相对来说，会简单一些。银行给我们放贷后，就可以申请AIP了，手续不复杂。就是银行会确认你的工作状态，所属的行业和年薪等等这些基本的信息。一般你能贷款的总额，是收入的3.5倍左右，因为我们是夫妻一起贷款，所以可以贷款的总额是我俩年收入总和的3.5倍。

然后银行还会跟我确认，工作是否为固定正式编制的还是试用期？如果是劳务派遣或者是试用期的，那一般银行是不放贷款的。当时因为疫情的缘故，银行也跟我确认下行业属性。就是如果行业受疫情影响较大的那种，比如酒店业或者是旅游业，这种的话银行也会重新考量你的贷款的。所幸，我和先生都没有遇到这些情况，不过我们的朋友遇到了，所以他们后来也只能全款买房了。

6、挺好的挺好的，爱尔兰是自己向银行贷款吗？会不会有相关的中介可以包办啊？

X答：一般来说，除了自己跟银行申请贷款外，当地也有贷款中介。就是自己省心点，付点钱，然后贷款可以批高一点。贷款中介也会先审核相关的材料，然后推荐给你合适的银行。我们之前也去了解过，通过他们推荐的银行，可以给到我们4.4倍的贷款额度。不过当时我们已经决定还是直接通过银行贷款了，所以也就没有继续了解下去了。

7、你们是先找好了房子，再去办理的贷款手续吗？ 

X答：不是的不是的，这个跟国内的流程还不太一样，保险起见还是要等银行审批通过之后再开始看房。因为本身都柏林的房源就不多，新房造的慢，二手房都是好几个买家在抢，万一看中了，没批贷款就掉链子了。所以我们是拿到AIP之后，才开始看房的。对了，爱尔兰也是有那种二手房的房源平台的，有点类似于我们国内的看房中介这样子的，大家平时也不用跑来跑去，注册一个账号，每天都会有新的房源发到邮箱，看到满意的再去约看就行了。

8、那可以和我们分享下，在都柏林找房源时，有没有哪些地方是需要特别留意的呢？

X答：其实这个就和我们在国内买房差不多了，考虑地段和这个区域的治安问题以及周边的配套是不是齐全。总体来说16区和18区治安会好一些，而且这两个区的大公园比较多，绿化也非常好，应该说比较适合居住。其次的话，4区，6区和14区也是不错的区域，但这边的房价也比较高。我们最后还是锁定在了16区和18区，只要有房，基本我们就马上预约看房了。

因为爱尔兰大多数城市的二手房房源紧缺，所以往往一套房子好多人竞价。这个尺寸就很难拿捏，每当出来一套公寓，就有无数的购房者一起去看房，我们华人买家还是算“主要竞争对手”的。其实，也想奉劝下有想法的朋友们，要合理的去竞价，不要盲目的跟价，当地老外中介都私底下讨论说我们中国买家竞价太疯狂，都远远高于市场价的价格去购买房子了。所以如果刚来爱尔兰不久，对房产市场不了解的话，不要被那些高租金的房子吸引，盲目跟风去买房。

我们当初参与竞价的房子就不下8套房，基本都是“输”给别人的报价。老实说，竞价需要“实力”，有时候也要靠点运气的。建议大家还是要在预算内，把握好溢价的空间，才不会多花冤枉钱。

9、那X女士，你们有担心过在爱尔兰买房子，会遇到质量问题吗？ 

X答：这个肯定是会有担心的，毕竟第一次在国外买房么。虽然说国外这种情况一般来说不大可能出现，但难免会被人“坑”，所以我们也是提前做好了功课的，就是找工程师去验房。

我们把这个诉求提前告知了我们的购房律师的，律师确认好一切购房手续后，我们就进入 

验房阶段了。我记得当时工程师有：检查房子的墙面和湿度问题；然后是室内有没有漏水的情况；还检查了天花板和地板；然后还有霉菌情况和通风状态；最后应该是烟雾、火警报警器等等。

工程师验房完后会给一个调查报告，如果说报告中的问题可以接受，或者是在可以维修的范围内的话，房子就没太大问题可以住了。我们的验房报告中，是有提到了厨房的天花板，曾经有漏水的痕迹，通过相关的仪器检测后发现目前没有积水点，所以问题不大。

10、看起来这一整套流程还挺细致和复杂的，那工程师验房完后银行就会发放贷款？可以搬家入住了吗？

X答：是的。一般来说，工程师验完房以后，就没有什么大问题了，我们就马上通知了银行和律师。正常情况下，验完房后的6周左右时间，银行就审批完所有的材料了，然后大概2-3个月内能就可以拿到钥匙搬家入住了。

噢，对了。银行也是要验房的，还要特别注意一下，房子有没有合规的防火证明。防火证明文件齐全，银行才会走完最终的贷款流程。

11、银行办理贷款的文件准备起来难不难呀？会不会存在着无法提供的情况呢？

X答：我想想喔，好像除了AIP信外，我们还提供了资产证明，就是薪水证明信，这个是需要公司盖章的；然后还有6个月的银行流水，这个最好是不要有太多的和其他人的转账记录，就是越干净清楚越好。还有就是要买一份保险，一般银行都会提供合作的保险公司的。保险公司的人会联系你，了解你身体的一个基本情况。因为我们在爱尔兰呆了没多久就买房了，没有重大的医疗事项，所以相对来说就很简单了。喔，还有，就是换工作会影响贷款的进展的，所以在审批贷款的期间最好不要换工作。

12、听起来不容易啊，但还是要恭喜你们终于住进了自己心仪的小家。最后，能和我们简单讲下买房时候的这些花费吗？

X答：是啊，累并快乐着，想着买房吧，这算是一件大事。好在我和先生都还年轻，也经得起自己折腾。费用的话，当时找工程师验房花了一些钱，也不贵，大概是450欧吧，包括了出报告的费用，这个也是要问清楚的。

因为在英国，我一个朋友在英国买了房，当时请去做验房，验房人工要一笔费用，然后出报告还收了200英镑。爱尔兰这个费用是属于合理的一个范围，当然这和也跟房子的大小有关了，房子大的话需要检测的范围就变大了，价格也自然会贵一些。

然后第二个费用，就是律师费了。这个的话，市场价格不太统一，我们的律师是朋友介绍的，所以给我们打了个折，只付了2500欧左右吧。然后VAT，这个大家应该都知道，国外要支付这个VAT的，不包含在律师费里面的，是额外支付的，大概是律师费的23%，没记错的话。

其他的话，还有一个房屋注册费用，好像是800欧左右，还有一个叫贷款注册费的，大概是200欧不到，然后还有一个印花税，这个是房价的1%。喔，还有，需要准备10%的现金，这个是买房交定金用的。别的应该就没有了。