马耳他落幕，希腊危局，海外身份的黄金窗口期或仅剩300天

2025年4月29日，一则重磅裁决震动全球移民行业。欧洲法院正式宣判：马耳他“投资入籍计划”违反欧盟法律，必须立即停止实施。这一决定标志着欧盟在遏制“身份商品化”趋势上的重大转折点，也意味着欧洲长期以来存在的“黄金护照”机制正在迅速瓦解。这场“政策地震”不仅终结了马耳他75万欧元买国籍的通道，更引发连锁反应，波及整个欧洲投资移民市场，希腊的“黄金签证”项目正面临前所未有的制度压力与不确定性。

一、希腊黄金签证看似稳健，实则摇摇欲坠

希腊作为当前少数仍开放低门槛投资居留的欧盟国家，其“黄金签证”项目近年来吸引了大量高净值人士。但随着马耳他遭遇“封杀”，希腊的黄金签证项目也正在被欧盟监管机构重新审视。

1、欧盟首次否定“身份货币化”的合法性

欧洲法院在裁决中首次明确表态：任何将欧盟居住权或公民权以经济利益交换的机制，均构成对欧盟法律的挑战。虽然希腊声称其黄金签证仅授予居留权而非公民身份，但实际上通过房产投资所获取的申根通行便利与财产增值潜力，使得该项目与“国籍贩售”无实质差异。

2、审查机制全面升级

欧盟委员会已启动特别小组，推动“真实联系”（genuine link）审查机制。这意味着仅通过每五年一次短暂入境，维持身份有效的“低活跃度”申请者将被重点审查。未来可能会强制要求提供税务、社保、语言能力、子女教育等多维度本地生活证据。

3、社会矛盾倒逼政策收紧

希腊本地社会对外国购房者日益不满。据官方数据显示，雅典市核心地段房价五年内上涨超50%。当地居民对房源紧张、租金上涨怨声载道，极左翼政党更借此施压政府，推动对投资移民政策的限制。包括米科诺斯、圣托里尼等旅游区在内的“禁投区”概念正在立法酝酿中。

二、把握仅剩的300天窗口期

在当前形势下，高净值家庭如希望保留获取欧洲身份的通道，应立即启动规划。以下为当前阶段的四项核心应对策略：

1、闪电递件：确保材料合规、加急提交

委托具备移民事务资质的律师事务所，提前准备完整材料，并预留3个月的加急审核周期。

2、避险选址：精挑细选投资区域

避开如圣托里尼、米科诺斯等高风险旅游区，优先考虑雅典中北部、比雷埃夫斯等政策稳定、升值潜力高的城市核心地带。

3、双重保障：构建备用身份通道

考虑搭配欧盟永久居留身份或申根区第二身份项目，形成多层次身份规划，以应对未来可能出现的限制政策。

4、实时监控：建立政策预警机制

订阅官方通报或专业投资顾问发布的《希腊投资指南》，动态调整投资策略，把握每一次政策转向的信号。

三、2025-2027年政策趋势预测

根据当前欧盟政治氛围与各国内部舆论走向，可以较为清晰地描绘出接下来三年的政策演进路径：

1、2025-2026年

• 投资门槛将逐步升至50万—100万欧元不等；

• 审核将引入AI大数据背景排查机制；

• 申请量预计锐减60%以上。

2、2027年及以后

• 希腊有可能借鉴葡萄牙经验，推出“捐款+贡献”类非房地产投资方案；

• 房产投资实施严格限购；

• 黄金签证收益率将降至年化3-5%，不再具备高性价比。

欧洲投资移民的时代红利正逐步收紧。马耳他的落幕不是终点，而是预兆；希腊的黄金通道虽未封锁，但留给全球投资者的时间，或许真的只剩下最后的300天。